Erleichterungen für Barrierereduzierung, Elektromobilität und Einbruchschutz

Im Dezember 2020 tritt voraussichtlich nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter eine Erleichterung für bestimmte bauliche Veränderungen in Kraft. 

Der Mieter hat gegenüber seinem Vermieter dann einen Anspruch auf die Erlaubnis einer baulichen Veränderung,

  • für Maßnahmen, die Menschen mit Behinderungen den Gebrauch der Mietsache erleichtern,
  • zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge. Hierzu gehören alle Maßnahmen, die es dem Mieter ermöglichen, Strom in Fahrzeuge einzuspeisen. Hierunter kann eine einfache Steckdose zum Laden eines Pedelec oder E-Bike fallen, aber auch die Verlegung erforderlicher Stromleitungen und des Einbaus eines Ladepunktes, zum Beispiel einer sogenannten Wallbox. 
  • die dem Einbruchsschutz dient, also den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung des Mieters verhindern, erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher machen kann. 

Die Regelungen gelten nicht nur für eine Erstinstallation, sondern auch für die Verbesserung einer bereits vorhandenen Einrichtung.

Die geplante Maßnahme muss sich auf die vermieteten Räume oder auf vertraglich zum Mitgebrauch überlassene Bereiche beziehen. So wäre es z. B. möglich, einen Treppenlift in das gemeinschaftliche Treppenhaus einbauen zu können oder ein einbruchshemmendes Schließsystem an der allgemeinen Hauseingangstür. Allerdings wäre es unwahrscheinlich, die Installation einer Steckdose oder Wallbox in einem Hof verlangen zu können, der vertraglich nicht dem Gebrauch des Mieters überlassen ist.

Will der Mieter eine entsprechende Baumaßnahme umsetzen, darf er allerdings nicht einfach loslegen. Er muss sich vorher die Erlaubnis vom Vermieter einholen, ansonsten begeht er eine Pflichtverletzung. 

Der Vermieter muss im erforderlichen Umfang an der Maßnahme mitwirken, z.B. durch die Erteilung von Informationen, die der Mieter zur Planung der Baumaßnahme benötigt, wie beispielsweise über die vorhandene Stromversorgung oder den Verlauf von Kabeln, aber auch die Abgabe von Gestattungserklärungen gegenüber Handwerkern. 

Da der Erlaubnis auch Gründe für eine Ablehnung oder Verzögerung entgegenstehen können, sollte der Mieter sein Interesse an der baulichen Veränderung offenlegen und den Vermieter über die Einzelheiten der beabsichtigten baulichen Veränderung informieren. Dies ist umso wichtiger, je umfangreicher der geplante Eingriff in die Bausubstanz ist oder wenn sich daraus baurechtliche Probleme, gefahrenträchtige Zustände oder evtl. (Mietminderungs-)Ansprüche anderer Bewohner oder Nachbarn ergeben können. 

Bei Eigentumswohnungen muss sich der Vermieter um eine für den Mieter günstige Beschlussfassung bemühen, da eine bauliche Veränderung erst nach einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig ist. Bis dahin kann der Vermieter die Erlaubnis zurückhalten. 

Wenn der Vermieter oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmt, kann der Mieter die Maßnahme auf eigene Kosten vornehmen. Sofern der Vermieter die Kosten übernimmt so kommt eine Vereinbarung über die künftige Miethöhe oder eine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht. 

Sofern eine Rückbauverpflichtung vereinbart wird, kann der Mieter das Rückbaurisiko des Vermieters durch eine zusätzliche Kaution absichern.

Die hier aufgeführten Ansprüche des Mieters gelten zukünftig auch für jeden Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im novellierten Wohnungseigentumsgesetz wurde zusätzlich noch der Anspruch zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität ergänzt. Dies sieht das Mietrecht in seiner Änderung nicht vor.