Wohnraumschutzsatzung für Aachen

Heute entscheidet der Rat der Stadt Aachen darüber, ob in der Zeit vom 01.08.2019 bis zum 31.07.2024 eine Wohnraumschutzsatzung (auch Wohnraumzweckentfremdungsverbot genannt) in Kraft tritt. (Solange verfügbar, gelangt ihr hier zur Satzungsvorlage für Aachen.)

Eigentümer dürfen Wohnungen dann ohne ausdrückliche Erlaubnis der Stadt weder unnötig und spekulativ leer stehen lassen, noch eine gewerbliche Kurzzeitvermietung à la Airbnb ausüben oder in sonstiger Weise gewerblich umwandeln.

Derartige Zweckentfremdungen werden dann mit Bußgeldern bis zu 50.000,00 € geahndet.

Ein wohnungseigentumsrechtlicher Nutzungsunterlassungsanspruch kann hieraus nicht abgeleitet werden, da es dem Zweckentfremdungsverbot am notwendigen Charakter einer drittschützenden Norm fehlt (LG München I, Urteil v. 8.2.2017, 1 S 5582/16). In diesem Fall kann nur die zuständige Ordnungsbehörde eingeschaltet und um entsprechendes Vorgehen ersucht werden.

Übrigens: Ob für NRW die Mietpreisbremse rechtswirksam ist und ausreichend begründet wurde, dass in dem konkreten Fall z. B. Köln als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, wird aktuell vor dem LG Köln unter Az. 6 S 57/19 geklärt.

Scheidung und Unterhalt: Wohnwert der eigengenutzten Immobilie als Einkommen

Eine Scheidung ist immer ein trauriges Thema. Und wenn es dann um Unterhalt geht, wird es meist noch unangenehmer.

Das eigene Heim spielt dabei auch häufig eine wesentliche Rolle. Ist die Immobilie abgezahlt oder bleibt einer der Partner in der Wohnung oder im Haus wohnen?

Mietfreies Wohnen im eigenen Heim ist jedenfalls als Wohnvorteil zu werten und im Sinne des Unterhaltsrechts als Einkommen anzurechnen. Gegengerechnet werden können selbstverständlich Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Kosten ( § 556 Abs. 1 BGB und §§ 1, 2 BetrKV). Auch Zinsen eines laufenden Darlehensvertrages werden angerechnet. Tilgungsanteile, die nach Zustellung des Scheidungsantrags anfallen, können nicht auf den Wohnvorteil angerechnet werden. Sie dienen meist der Vermögensbildung eines Partners und können deshalb oft als ergänzende Altersvorsorge angerechnet werden.

Wenn es nicht möglich oder zumutbar ist, die Wohnung aufzugeben, kann in manchen Fällen statt dem vollen Wohnwert auch die ersparte Miete angesetzt werden.

Neben der Bewertung des Marktwertes (Verkehrswert) zum Verkauf einer Immobilie kann somit im Falle einer Scheidung auch die Ermittlung des Mietwertes notwendig werden.

Alle Regelungen zur Berechnung des Einkommens ab 01.01.2018 finden Sie hier in den Unterhaltsleitlininien der Familiensenate des OLG Köln.

Landgericht Aachen: ohne Objektanschrift kein Provisionsanspruch

Was sich in der Überschrift wie selbstverständlich liest, musste tatsächlich gestern vom Landgericht Aachen entschieden werden.

Nachdem das Amtsgericht Eschweiler einem Makler den Provisionsanspruch zugesprochen hat, obwohl er dem (späteren) Käufer nicht einmal die Adresse der angebotenen Immobilie mitgeteilt hat, war genau dies ein Hauptkriterium, warum das Landgericht Aachen einen Maklervertrag als nicht gegeben wertete. „Landgericht Aachen: ohne Objektanschrift kein Provisionsanspruch“ weiterlesen

Was ändert sich bei Aufträgen ab 2018 (Das neue Bauvertragsrecht)

Baustelle

Konnte man bis dato einen Handwerkerauftrag nach VOB oder nach BGB erteilen, sind nun weitere Vertragsarten (Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag) nach BGB vorgesehen.

Aber nicht nur für Handwerkeraufträge, auch für jede andere Art eines Werkvertrags, ergeben sich Änderungen.
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Die Elektromobilität zieht ins WEG- und Mietrecht

Elektrische Fahrzeuge

Am 15.12.2017 hat der Bundesrat den notwendigen Gesetzentwurf beschlossen. Nach Stellungnahme der Bundesregierung ist eine Entscheidung für den Entwurf sehr wahrscheinlich.

Im Mietrecht wird es eine Ergänzung zu § 554a BGB im neuen § 554b geben. Demnach gilt neben dem bereits bestehenden Zustimmungsverlangen für die behindertengerechte Nutzung eines Mieters dann das gleiche Recht für Elektromobilität. „Die Elektromobilität zieht ins WEG- und Mietrecht“ weiterlesen

BGH zur formell (nicht) ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung

Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Es ist unerheblich, dass im weiteren Verlauf dann die Beträge der Kostenpositionen in unterschiedlich benannte Rubriken geordnet werden, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben. Dieser Einwand wurde zuvor vom Landgericht anerkannt. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 19.07.2017 unter VIII ZR 3/17 nicht anerkannt und die Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß bestätigt.

Kritischer ist der BGH bei der Auflistung der einzelnen Positionen. Nach der Entscheidung vom 24.01.2017 unter VIII ZR 285/15 hielt der Bundesgerichtshof eine Mieterabrechnung für formell nicht ordnungsgemäß, in der z.B. Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren in einer Position zusammengefasst waren.

Mietwertgutachen muss Wohnung korrekt beschreiben

Das Landgericht Berlin hatte in einem Fall darüber zu entscheiden, ob ein Gutachten, das eine Wohnung unzutreffend beschreibt, dennoch verwertbar ist. Es ging um die Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Mietwertgutachen muss Wohnung korrekt beschreiben“ weiterlesen

BGH: Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen ist keine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle unterliegt

Der Zuschlag stellt ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar.

Der Ausweis eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen muss der Mieter den Gesamtbetrag zahlen und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht. Es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Für spätere Mieterhöhungen muss die Miete inkl. Zuschlag als Ausgangsmiete zugrundegelegt werden und mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen werden.

BGH, VIII ZR 31/17 v. 30.5.2017

Aus dem Sachkundenachweis wurde eine Fortbildungsverpflichtung

Sowohl Makler als auch Hausverwalter müssen 20 Std. Fortbildung innerhalb von 3 Jahren nachweisen. Das sind nicht einmal 1,5 Tage pro Jahr.

Immerhin gibt es in ca. 10 Monaten zumindest für die Kunden eine Informationpflicht über die Qualifikationen des Maklers oder Hausverwalters. So sieht es das  „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ vor.  Einzelheiten werden noch in einer Rechtsverordnung geregelt.  „Aus dem Sachkundenachweis wurde eine Fortbildungsverpflichtung“ weiterlesen

Schall und Rauch… Grillparty ohne Reue

Nicht nur durch Mietvertrag oder Hausordnung kann das Grillen reglementiert sein. Auch im eigenen Heim und Garten können sich Streitfälle aus „Schall und Rauch“ ergeben. In dem Fall könnte ein Verstoß gegen das Bundesimmissionsschutzgesetz (BimSchG) bzw. das Landes-Immissionsschutzgesetz vorliegen und ebenfalls für Ärger mit der Nachbarschaft sorgen.

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