Neuer Verteilerschlüssel für die Betriebskosten im Mietrecht

Im Dezember 2020 ist nun auch der Verteilerschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft (meist Miteigentumsanteile, kurz MEA) offiziell ins Mietrecht eingezogen. Nun können Eigentümer leichter die Abrechnung des WEG-Verwalters als Grundlage für die Mieterabrechnung verwenden.

In § 556a (3) BGB heißt es nun

Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.

BGB § 556a (3)

Dieser Absatz wurde neu eingefügt und dient der Harmonisierung des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

Bei vermieteten Eigentumswohnung wird aber auch in vielen älteren Mietverträgen schon eine entsprechende Regelung zu finden sein, damit der Vermieter auf die Berechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgreifen kann. Ansonsten müsste er eine völlig neue Berechnung aufstellen.

Die Berechnung der Miteigentumsanteile orientiert sich in den meisten Fällen an der Wohnfläche, so dass hier im Vergleich zum bisherigen Flächenschlüssel keine nennenswerten Abweichungen in der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. Dennoch kommt es in der Praxis schon einmal zu Berechnungsfehlern oder zu vertauschten Zahlen in einer Teilungserklärung, die zu Benachteiligungen oder Übervorteilungen führen können.

Die gesetzliche Regelung umfasst aber auch Änderungen in den Verteilerschlüsseln, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen kann und nun eben auch an den Mieter weitergegeben werden können. Wird z. B. der bei Verwaltern unbeliebte Personenschlüssel in eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen geändert, gilt diese Änderung auf Basis der neuen Regelung auch für Mieter.

Vermieter sollten in Mietverträgen unbedingt darauf hinweisen, dass es sich bei der Mietwohnung um Wohnungseigentum handelt.