Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13.01.2017 klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt ist, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.
BGH V ZR 138/16 v. 13.01.2017 zu WEG § 25 (5)
Offen bleibt, ob ein Stimmrechtsausschluss auch gerechtfertigt ist, wenn der Eigentümer nur Geschäftsführer aber nicht oder nicht mehrheitlich an der Gesellschaft beteiligt ist und umgekehrt, wenn er zwar beteiligt aber nicht der Geschäftsführer ist.
Stimmberechtigt ist ein Eigentümer jedenfalls im Rahmen der normalen Beirats- und Verwalterwahl, sofern es nicht um eine außerordentliche Abberufung aus wichtigem Grund geht.
Klar ist der Stimmrechtsausschluss, wenn
- es um ein Rechtsgeschäft mit einem Eigentümer direkt geht,
- es um einen Rechtsstreit gegen ihn geht oder
- er nach § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) rechtskräftig verurteilt ist.
Sachlich können Verträge, Einräumung von Sonderrechten oder Vermietung von Gemeinschaftseigentum zum Stimmrechtsausschluss führen. Ebenso wie Abstimmungen zu Mahnungen oder Fristsetzungen. Eine Entlastung ist ebenfalls mit einem Stimmrechtsausschluss inkl. evtl. Vollmachtsstimmen verbunden. Der Eigentümer kann sich auch nicht vertreten lassen.
Die Beurteilung des Stimmrechtsausschlusses obliegt allein dem Verwalter. Er kann sich dazu keine Weisung der Eigentümer geben lassen. Stimmrechtsausschlüsse können auch unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Ein Stimmrechtsausschluss bei rückständigen Zahlungen eines Eigentümers ist nicht möglich.